Se vi stavate chiedendo se il mercato immobiliare italiano si fosse finalmente risvegliato dal torpore del 2023, ecco la risposta: non proprio un boom, ma una timida risalita che lascia ancora spazio a qualche malumore mascherato da cautela. Il 2024 ha segnato l’inizio di una lenta, lentissima ripresa confermata anche nei primi mesi del 2025, con un aumento delle compravendite dell’11,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. La scintilla? Un’impennata del 32,7% degli acquisti con mutuo, grazie a tassi d’interesse più amichevoli. Tuttavia, non illudetevi: la festa è frenata dalla prudenza maniacale delle banche, restie a concedere credito come se si trattasse di una sfida olimpica di resistenza al rischio.
Prezzi delle case invece giocano a rimpiattino tra variazioni semestrali che oscillano tra lo 0,8% e l’1,3%, leggermente più pimpanti se paragonati all’andamento tendenziale che si tiene all’incirca sull’1,1% – 1,4%. Gli acquirenti sono divisi quasi a metà con chi preferisce comprare (un 53%) e chi invece opta per l’affitto, sempre più popolare fra single, coppiette giovani e famiglie, che chiedono flessibilità in quei contratti quasi su misura, come se fossero abiti d’alta sartoria. E guarda caso, la domanda si sta spostando dalle luci cittadine scintillanti verso periferie e zone suburbane, dove forse i prezzi sono ancora sopportabili.
In una svolta a sorpresa – o forse no – è la riqualificazione edilizia a dominare il panorama, mettendo in secondo piano la tanto agognata nuova costruzione, spinta da incentivi fiscali che però sono stati appena anestetizzati dalla recente manovra finanziaria. I costi di costruzione, invece, diventano l’ago della bilancia nelle decisioni d’investimento, specialmente quando si tratta di manutenzione straordinaria o di quei magnetici lavori di riqualificazione energetica che ormai sono il vero mantra dell’immobiliare moderno. Chi non vuole soccombere all’obsolescenza deve metterci mano seriamente, pena restare nel limbo dei pezzi da museo.
Se sul fronte delle compravendite c’è una fiammella di fiducia, sul versante locazioni il discorso è più complesso. Nel primo trimestre del 2025, infatti, i contratti di affitto sono cresciuti soltanto dell’1%, una risposta debole rispetto a una domanda che invece straripa, schiacciata però da un’offerta che è come un vestito stretto e scomodo: poche case disponibili, spesso di qualità discutibile o con canoni da far svenire chiunque con un budget normale.
L’espansione del mercato degli affitti è innegabile, e i canoni di locazione salgono imperterriti per il terzo anno consecutivo. Dopo anni di tribolazioni che hanno fatto sembrare gli affitti più un tormento che un’opzione, dal 2022 i prezzi medi per abitazioni decenti hanno iniziato a risalire, accelerando nel 2023 (+2,8%) e raggiungendo picchi quasi scandalosi nel 2024 (+4,6%). Nel 2025 la crescita si fa solo leggermente più contenuta (+3,6%), ma questo non significa che la pressione sui portafogli degli inquilini diminuisca. Anzi, la scarsità di offerta stabile e l’esplosione degli affitti brevi (perfetti per chi vuole prendere in giro le regole) continuano a spingere i prezzi verso l’alto.
Un fenomeno curioso è la crescita, negli ultimi anni, di contratti di locazione transitori e per studenti, segno che il mercato si piega a esigenze sempre più elastiche ma con contorni di fragilità sociale evidenti. I tempi medi per vendere un’abitazione usata si sono stabilizzati intorno ai 4,6 mesi, mentre per gli affitti bastano due mesi, un dato che mostra una certa efficienza nel sistema, anche se i magheggi dei canoni rimangono un tasto dolente.
Un altro dettaglio non trascurabile: gli sconti medi sui prezzi richiesti stanno lievemente aumentando, segno che forse qualche venditore comincia a capire che l’era del rigore assoluto non può durare per sempre. Infine, il comparto degli investimenti corporate ha registrato una timida rinascita nel primo trimestre del 2025, toccando i 2,7 miliardi di euro. Questo settore mostra una preferenza per asset alternativi come hotel e residenze, oltre agli immobili direzionali di alto livello, in una sorta di ricerca ossessiva della qualità come salvagente contro l’incertezza globale.
All’orizzonte, tra nuvole che non si diradano e venti di instabilità internazionale, è ipotizzabile una selezione sempre più severa degli investimenti, premiando strategie più intelligenti e settori in grado di garantire redditività più stabile, come il Rent to Buy, le residenze per studenti e le infrastrutture digitali. Insomma, in un mercato che sembra oscillare tra speranze di rinascita e incubi di crisi, vince chi sa pianificare guardando più lontano di un semplice rialzo mensile.
